Український ринок первинної нерухомості входить у нову фазу розвитку. Якщо раніше девелопери реалізовували «квадратні метри» на етапі котловану, а покупці закладали в бюджет 6–12 місяців на ремонт після введення в експлуатацію, то у 2025–2026 роках формується нова логіка: житло дедалі частіше купують як готовий продукт із фіксованою економікою.
Про це розповідає UBB
Для інвесторів це означає зміни в структурі попиту, швидкості продажів та маржинальності у сегменті комфорт-класу.
Попит випереджає пропозицію: дисбаланс 2025 року
За інформацією аналітиків девелоперської компанії «Інтергал-Буд», частка запитів на квартири з ремонтом зросла:
- 15–20% у 2023 році
- 35–45% у 2025 році
- прогноз на 2026 рік — 40–45%
Водночас пропозиція суттєво відстає від попиту. З понад 2,5 тисяч проаналізованих оголошень лише близько 4% житлових комплексів у Києві пропонують квартири з ремонтом від девелопера.
Інвестиційний висновок:
ринок перебуває у фазі дефіциту готового продукту. Девелопери, які пропонують «квартири з ремонтом», отримують конкурентну перевагу як у швидкості продажу, так і в ціні.
Швидкість продажів і премія до ціни
Квартири з ремонтом:
- продаються на 20–30% швидше,
- коштують на 20–40% дорожче аналогічних об’єктів без оздоблення.
Це означає, що забудовники отримують:
- Швидший оборот капіталу,
- Вищу маржу на фінальному продукті,
- Менший ризик залишків після здачі об’єкта.
Для інвесторів у девелоперські проєкти це знижує касовий розрив та підвищує прогнозованість грошових потоків.
Державний драйвер: роль програми «єОселя»
Понад 50% запитів на квартири з ремонтом у забудовників формуються в межах державної програми «єОселя».
Причина проста: покупцям зручно включити вартість ремонту до тіла кредиту. Таким чином:
- фіксується повна вартість житла,
- не потрібен окремий кредит або додаткові накопичення,
- знижується фінансовий стрес після заселення.
Ефект для ринку: держпрограма фактично стимулює перехід від «бетонної коробки» до готового продукту.
Чому покупець змінює поведінку?
1. Зростання вартості ремонту
У 2025 році:
- будівельно-монтажні роботи зросли на майже 6%,
- матеріали та послуги — на 10–30%,
У ситуації високої волатильності бюджету, покупці дедалі частіше обирають модель «все включено».
2. Кадровий дефіцит
На початок 2026 року у відкритому доступі — понад 150 тисяч вакансій у будівельній галузі. Дефіцит:
- штукатурів,
- плиточників,
- електриків,
- сантехніків
Це призводить до:
- подорожчання робіт,
- розтягування строків,
- складності координації ремонтних бригад.
3. Енергетичний фактор
За відкритими даними операторів енергосистеми:
- у 2024 році в Києві — понад 1950 годин обмежень електропостачання,
- у 2025 році (вересень–грудень) — ще 600–800 годин,
- січень–лютий 2026 року — близько 300–400 годин аварійних графіків.
Для індивідуального ремонту це означає:
- затримки,
- додаткові витрати на підйом матеріалів,
- зриви графіків.
У той час як девелоперські майданчики обладнані генераторами, що дозволяє виконувати оздоблювальні роботи без зупинки.
Економіка рішення для покупця
Індивідуальний ремонт у 2025–2026 роках:
- подовжується до 4–16 місяців,
- збільшує бюджет на 12–18% через форс-мажори.
Квартира з ремонтом від забудовника:
- має фіксовану ціну,
- зрозумілий термін заселення,
- мінімізує ризики подорожчання.
Для покупця це перехід від інвестиційної логіки («візьму дешевше і зроблю сам») до логіки управління ризиками.
Вторинний ринок підтверджує тренд
На вторинному ринку:
- понад 60% угод припадає на квартири зі свіжим ремонтом,
- об’єкти без ремонту продаються довше і часто з дисконтом.
Це підтверджує загальну зміну поведінки споживача.
Прогноз на 2026 рік
Аналітики прогнозують:
- попит на квартири з ремонтом у первинному сегменті — до 45%,
- частка угод із якісним ремонтом на вторинному ринку — до 65–70%.
«У 2025 році ми чітко побачили зміну логіки покупця: люди дедалі частіше обирають не квадратні метри, а готовий продукт із зрозумілою економікою…», — зазначає Дмитро Ізмайлов.
- Продуктова трансформація ринку. Девелопери переходять від продажу площ до продажу завершеного житлового продукту.
- Зростання маржинальності. Премія 20–40% за ремонт формує додаткову прибутковість при відносно контрольованих витратах.
- Прискорення обороту. Продажі швидші на 20–30%, що скорочує цикл повернення інвестицій.
- Державна підтримка попиту. «єОселя» підсилює сегмент готових квартир.
- Ризики індивідуального ремонту працюють на девелопера. Інфляція матеріалів, кадровий дефіцит, енергетичні обмеження підштовхують покупця до комплексного рішення.
Висновок
2025–2026 роки формують нову модель українського житлового ринку. Покупець більше не інвестує в «потенціал квадратних метрів» — він інвестує у готовий продукт із передбачуваними витратами та строками.
Для девелоперів і інвесторів це означає:
- зміну продуктової стратегії,
- можливість підвищення маржі,
- перехід ринку до більш структурованої, європейської моделі продажу житла.