Зимовий сезон 2025–2026 років став важливим тестом для бізнес-моделей туристичної нерухомості в Карпатах. Оператори стикнулися зі значним зростанням витрат на електроенергію, паливо та персонал, проте деякі проєкти змогли зберегти виплати інвесторам і навіть продемонструвати приріст доходів.
Про це розповідає UBB
Ринок дохідної туристичної нерухомості в Карпатах пройшов практичну перевірку: після буму продажів апартаментів і котеджів у 2022–2023 роках, зимовий сезон 2025–2026 років мав показати, наскільки життєздатними є інвестиційні моделі. За словами учасників ринку, попит на відпочинок залишався високим, але прибутковість операторів стала під тиском через різке зростання витрат.
Ключовим викликом для ринку стало підвищення тарифів на електроенергію. Учасники сегмента зазначають, що взимку тарифи для бізнесу зросли з 7–9 грн за кВт·год до 13–15 грн, а в окремі години — до 17–18 грн. Водночас зросли витрати на пальне для генераторів, комунальні послуги, зарплати та продукти харчування. Це призвело до того, що навіть за високої завантаженості готельних комплексів оператори працювали з істотно нижчими маржами, ніж планувалося.
Попри це, для роздрібних інвесторів сезон виявився стабільнішим, ніж для керуючих компаній. У проєкті «Уліс.Ворохта» зимові місяці були збитковими для оператора, однак інвестори практично не відчули цього: у першому кварталі 2026 року дохід інвесторів зріс на 25% в порівнянні з минулим роком. У Fomich Residence виплати інвесторам здійснюються без порушень вже чотири роки поспіль. У Apartel Resorts доходи інвесторів цієї зими були на 11,6% вищими, ніж у минулому році, а середній дохід на одному об’єкті становив 9–13% річних у доларах від вартості активу. У Ribas Hotels Group повідомляють, що близько 50% річного доходу інвесторів формується саме взимку, а приріст дивідендів у першому кварталі 2026 року сягнув близько 30% у порівнянні з аналогічним періодом 2025 року.
Для інвестора це свідчить про те, що стійкість активу залежить не лише від туристичного потоку, а й від моделі розподілу доходу між власником об’єкта та оператором. У випадках, де інвестор отримує фіксовану частку виручки, ризики більше концентруються на керуючій компанії. Однак якщо дохідність залежить від чистого прибутку, результати інвестора стають чутливішими до тарифів, сезонності та ефективності управління.
Попри це, ринок залишається далеким від повної прозорості. Багато комплексів, які активно продавалися приватним інвесторам у попередні роки, досі не введені в експлуатацію та не генерують виплат. Крім того, деякі працюючі об’єкти не здійснюють виплат інвесторам через низьку завантаженість або високі витрати. Інвестиційний радник і співзасновник iPlan Любомир Остапів зазначає, що фактична дохідність у багатьох випадках виглядає помірною і часто не дотягує до обіцяних 8–11% річних: наприклад, апартаменти в одному з готелів у центрі Буковеля показали лише 5% річних у доларах за 2025 рік.
Таким чином, зимовий сезон у Карпатах не зруйнував ринок дохідної нерухомості, але чітко розділив проєкти на ті, що мають працездатну операційну модель, і ті, що залишаються лише на рівні маркетингових обіцянок. Для нових інвесторів це підкреслює важливість due diligence: ключовими факторами стають не лише локація та концепція об’єкта, але й структура договору, механіка виплат, історія фактичних дивідендів та здатність оператора підтримувати доходи у періоди високих витрат.