Ринок нерухомості Об’єднаних Арабських Еміратів, що протягом останніх кількох років залишався основним магнітом для міжнародного капіталу, зазнав серйозного репутаційного удару. Після ракетних і дронових атак Ірану по території ОАЕ інвестори почали переглядати своє ставлення до безпеки регіону, яке раніше вважалося надійним. Це поставило під питання «психологічний контракт безпеки», що підтримував дубайський бум.
Про це розповідає UBB
Атаки торкнулися аеропортів, портів і житлових районів Дубая та Абу-Дабі. Були зафіксовані сотні балістичних ракет і понад тисячу дронів, частина з яких була перехоплена, але падіння уламків та влучання призвели до загибелі та поранень, а також пошкодження інфраструктури. Це означає, що образ ОАЕ як безумовно безпечної юрисдикції більше не є гарантованим.
Реакція фінансового ринку на загострення ситуації
Фінансовий ринок відреагував миттєво. Акції Aldar Properties та Emaar Properties 5 березня впали на 5%, а котирування облігацій великих девелоперів різко знизилися. Ринок облігацій, критично важливий для фінансування забудовників ОАЕ, фактично закрився для нових розміщень через значне розширення кредитних спредів. На першій торговій сесії після паузи індекс Dubai Financial Market знизився на 4,71%, а Emaar і Aldar стали головними аутсайдерами.
Цей удар стався на фоні ринку, який і без того був у фазі підвищеного ризику після кількох років стрімкого зростання. За даними Reuters, ціни на житло в Дубаї зросли приблизно на 60% з 2022 року до першого кварталу 2025 року, а в четвертому кварталі 2025 року житлова нерухомість все ще зросла на 13% в річному вимірі. Зростання в Абу-Дабі сягнуло 32%. Таким чином, шок від іранських атак наклався на вже перегрітий ринок, де довіра інвесторів є критично важливою.
Вразливість ринку нерухомості
Найбільш вразливим сегментом є off-plan ринок, тобто продажі житла на етапі будівництва. За даними Betterhomes, у 2025 році 65% усіх житлових угод у Дубаї припадало на off-plan проекти. Це становить 132 тисячі транзакцій на 286 мільярдів дирхамів. Якщо іноземні покупці почнуть сумніватися в стабільності ринку, першими постраждають саме новобудови.
Актуальна геополітична криза становить для ОАЕ не лише короткострокову проблему, а й ризик для всієї моделі фінансування нерухомості. Reuters зазначає, що попит на ринку «різко змінився», а один з банкірів у сфері нерухомості повідомив, що його компанія вже відклала залучення капіталу для проекту в ОАЕ. Інвестори більше не думають про нові вкладення в регіон, а премія за ризик для еміратської нерухомості зросла.
Перші ознаки охолодження вже помітні не лише в акціях, а й у щоденних індикаторах попиту. За даними Reuters, 28 лютого кількість скасувань бронювань vacation rentals в ОАЕ зросла до 8 450, тоді як середній добовий рівень у решту лютого становив близько 3 100. Рівень скасувань зріс до 43,8% проти 14,5% у решту місяця.
Крім того, перебої в транспорті та авіації також створили додатковий тиск. З початку атак скасовано близько 21 300 рейсів у семи ключових аеропортах регіону. Для ОАЕ, де міжнародна мобільність є критично важливою, така нестабільність безпосередньо впливає на готельний сегмент, житлову нерухомість та інтереси заможних покупців.
Додатково, заможні азійські клієнти почали шукати можливості переведення своїх активів з Дубая до Сінгапуру та Гонконгу через побоювання ескалації конфлікту. Це поки що не призвело до масштабного відтоку, але ці запити вказують на те, що стабільність дубайської моделі зростання під загрозою.
Незважаючи на це, місцевий бізнес та влада намагаються заспокоїти ситуацію. Генеральний директор Dar Global Зіяда Ель-Чаара запевнив, що фундаментальні показники країн Ради співробітництва арабських держав Персидської затоки залишаються сильними і жоден проект компанії не призупинено. Важливо, що ОАЕ намагаються підтримувати операційну стабільність, адже моделі їх економіки залежить від довіри інвесторів.
Наразі головне питання для ринку нерухомості ОАЕ полягає не в тому, чи впаде він, а в тому, чи затягнеться геополітична напруга. Якщо атаки залишаться епізодичними, девелопери ще можуть утримати продажі, спираючись на податкові переваги та високий попит на оренду. Але якщо конфлікт затягнеться, найбільш уразливими стануть проекти, які залежать від зовнішнього капіталу.